杜成刚躺下，就听到楼下一阵吵闹声。一瞧，又一个喝醉的人在哭诉。

杜成住在六楼，是个护士，白班夜班连着上，晚上到家就想睡一个雷打不动的觉，结果这“雷”实在太大了。实在受不了的她火速下楼，找到一楼的饭店。

一楼的户主是个厨子，大家总叫他“小孬师傅”。后来，他把一楼的门窗改了，挂了个牌子“小孬食府”。饭菜不孬，也算是方便。可每每夜半，人声鼎沸，醉酒的人鬼哭狼嚎，委实让人难忍。

杜成推开饭店门，说道：“小孬，这都几点了？”小孬支棱着眼眶子，面露难色，“姐，没办法啊，总不能把顾客撵出去啊。”杜成急眼了，“那我明天就投诉你，别怪我没提前告诉你。”小孬揉揉眼睛，说：“您告吧，我还真不怕，我有营业执照。”

（文中人物均为化名）

背景

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

点评

住宅改成饭店，有营业执照就合法吗？民法典说，当然不是。

生活中，小区业主，尤其是临街的业主，擅自将住宅房屋改变为餐饮、娱乐等商业用房，以及经营公司、服务行业等经营性用房的情况不断增加，司法实践中将此种情况称为“住改商”。法律并不禁止“住改商”，只不过，“住改商”需要满足两个条件：一是不得违反法律、法规以及管理规约；二是必须征得有利害关系的业主一致同意。

首先，根据相关司法解释，“有利害关系的业主”，包含两类：

一类是本栋建筑物内的其他业主。这类业主直接认定为系法律规定的“有利害关系的业主”，其只需要提供证据证明其合法的业主身份即可，无需举证证明“住改商”行为对其权利的损害。

另一类是本栋建筑物之外同一小区内的业主，这类业主不是“当然的有利害关系的业主”，所以需要承担更多的举证责任，即必须举证证明“有利害关系”的事实，包括给其造成了不利影响、减少或者降低了其房屋的使用价值和交换价值等等。

不同的业主类型，承担的举证责任不同。

其次，“一致同意”，是指本栋楼的所有业主都同意。一个不同意也不行，大多数人同意不算“一致同意”。而且，这个“同意”，要求业主以明示的方式作出，默示或者沉默不语的，只能推定对方不同意。

两个条件必须同时具备，缺一不可，缺了一个，这“住”都改不成“商”。

实践中，有的“住改商”业主已经办理工商登记并取得了营业执照，要说明的是，这种办理了登记并取得了执照的事实属于行政登记及许可的范围，不能用来对抗当事人“住改商”民事行为的违法性。即便有营业执照，利害关系业主也有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。说白了，有营业执照，也不能在这里继续经营了。这“商”还得再改回“住”。

聊城市人民检察院 王克