为解燃眉之急，小明从大强处借了100万元，两人约定两年内还清，如果到期未偿还，则将小明的一套房子给大强。

为了表示诚意，小明提前办理了过户手续，把房子过户到大强名下。大强随即把钱打给了小明。

然而，世事难料，小明做生意血本无归，根本还不了钱。

债务到期，大强找到小明，要求小明腾房子。

小明欲哭无泪：“大强，我这房子的价值不止100万元，至少300万元。”

大强说：“咱俩说好的，你还不了钱就把房子给我。”

（文中人物均为化名）

背景

《中华人民共和国民法典》

第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

第四百二十八条 质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。

点评

过户本为借贷，无法还钱，房子是否应该按照最初承诺归属于债权人？民法典规定，非也。

双方于债务履行期限届满前约定用以抵押的财产在债权不能实现时，并不采用传统的拍卖等形式受偿，而是让财产的所有权“流动”到债权人名下，这在司法实践中称之为“让与担保”，而“债务到期未能偿还，则财产归债权人所有”的条款称作“流押条款”。《中华人民共和国民法典》在规定流押条款无效的基础上，承认其担保效力，债权人不能取得抵押财产，但可以就该财产优先受偿。

“让与担保”中，当事人根据约定，“已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下”，债务人到期没有清偿债务，债权人请求对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。

所以，如果大强起诉要房子，无法得到法院支持，因为借款合同是主合同，房屋买卖合同是担保债权实现的从合同，两人之间的基础法律关系实际为民间借贷，而不是房屋买卖。但是，大强可以就该房产请求优先受偿，因为“让与”虽无效，但“担保”有效。

对于小明而言，如果大强没有起诉确认房产所有权，而是将该房产转让给不知情的第三人，那么一旦第三人善意取得该房产，小明的所有权就会丧失，其只能向大强行使债权请求权，此种情况下，若大强名下无任何财产可执行，则小明的权利将无法得到保障。因此，小明应该尽早起诉确认房产所有权，拿到生效判决后，尽快办理过户登记。

如果大强、小明仅签订了房屋买卖合同，没有办理过户登记，大强能否享有优先受偿权？不能。这种情况被称为“后让与担保”。“后让与担保”并没有物权担保的效力，仅具有债权效力，此种情况下，债权人大强即使向法院申请拍卖该房产也只是作为一般债权人，与小明的其他一般债权人就拍卖所得价款按比例受偿。

聊城市人民检察院 王克