聊城市住房和城乡建设局局长 张亚

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受市政府委托，现对《聊城市物业管理条例（修正草案）》（以下简称《修正草案》）作如下说明：

一、修改的必要性

《聊城市物业管理条例》（以下简称《条例》）自2021年3月1日实施以来，在加快构建物业服务体系，健全物业管理市场监管模式，完善物业管理工作机制等方面发挥了较好的引领、推动和保障作用。但随着经济社会快速发展，我市物业管理工作形势出现了较大改变：一是全国人大常委会根据《中华人民共和国民法典》在物业管理领域的落实情况，对相关立法工作提出了新的要求；二是在《条例》颁布实施后，《山东省物业管理条例》进行了修正，《条例》的部分规定与现行的省条例存在着不一致、不衔接的情形；三是近年来物业管理新问题和矛盾不断出现，社会各界期盼通过修改《条例》进一步规范各方关系，解决新的矛盾。因此，修改《条例》势在必行。

二、修改的过程

根据市人大常委会立法计划安排，市住房城乡建设局于2023年11月启动了《条例》修正立法工作，制定了工作方案，组建了业务骨干和法律顾问为成员的立法工作领导小组，比对《山东省物业管理条例》并参照省内其他地市的法规修改情况，认真梳理、逐条对照，通过市住房城乡建设局官方网站、市司法局立法意见征集平台等途径向社会公开征求了意见，进行了社会主义核心价值观入法入规和公平竞争审查，通过召开座谈会、异地调研等方式向相关市直部门、各县（市、区）、市属开发区住房城乡建设局（建设管理部）、乡镇（街道）办事处、社区居委会、物业服务企业、业主代表等征求了修改意见，对收集的合理化意见进行了分析、研究、采纳，形成了《修正草案》。2024年2月29日，《修正草案》经市人民政府第63次常务会议讨论通过。

三、主要内容

《修正草案》共9章72条。

（一）开展创制性立法，规范电动车停放、充电行为，筑牢物业消防安全防线。一是针对目前电动车进楼入户停放、充电频繁引起火灾的情况，在业主、物业使用人禁止性的行为中增加一项：“在室内或者建筑物内的公共门厅、共用走道、楼梯间、疏散通道、安全出口等公共区域停放电动车或者为电动车（电瓶）充电，用电梯轿厢运载电动车（电瓶）”。二是汲取南京“2·23”电动车火灾事故教训，规范电动车充电设施安装，在业主、物业使用人禁止性的行为中增加一项：“在室内、地下室、建筑物底部或者架空层设置无法与其他部位进行防火分隔的电动车充电设施”。

（二）开展协调性立法，修正与上位法、关联法规规定不一致之处。一是根据全国人大常委会的统一要求，在修改时删去了业主委员会委员、候补委员拒绝交纳物业费将被终止职务的相关规定。二是全国人大常委会发布的备案审查案例提出：“未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方性法规不宜对此作出规定。”据此，在修改时删去了“普通住宅交付后空置六个月以上的，其空置期间的前期物业费应当减收”的相关规定。三是为与上位法保持一致，根据《山东省物业管理条例》在修改时的删减情况，删去了物业服务人禁止性的行为中关于擅自撤离物业服务区域的规定及其罚则。四是根据《山东省住房和城乡建设厅关于加强住宅专项维修资金监管工作的通知》要求，删去了建设单位代收代缴住宅专项维修资金的相关规定。五是为与民法典保持一致，并结合我市业主委员会成立、履职的实际情况，删去了经一定比例业主同意，对业主共有收益和业主委员会工作经费进行审计的相关规定。六是比照上位法对相关时限和业主组织人数要求作出了调整。

（三）开展针对性立法，结合我市物业管理实际细化法律规定。一是为整治物业服务人虚假承诺引发纠纷的问题，在第三十一条增加一款作为第三款：“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分”。二是为及时纠正物业服务区域内的违法行为，在《修正草案》第三十一条第一款第七项和第四十四条第二款中，明确规定了物业服务人对物业服务区域内违法行为的制止、报告和协助处理责任。

此外，根据相关意见建议对《修正草案》作了一些文字修改和技术处理。

《修正草案》及以上说明，请予审议。