■ 王军豪

买新房搬新居，本是人生一大喜事，但如果办不了房产证，原本的喜事也就成了闹心事。近日，市民李某某就遭遇到这样一桩烦心事。“由于开发商的原因，我买的房子拖了很久也办不了房产证，多亏聊城仲裁委员会帮我们维权。”3月24日，市民李某某说。

事情还要从十几年前说起。2010年，李某某与某房产公司签订了商品房预售合同，约定购买该公司开发的某小区房屋一套。房屋总价款为346048元，房屋交付日期为2011年8月31日。合同中约定“出卖人应当在商品房竣工验收后30日内办理房屋所有权初始登记……由于出卖方原因未能在约定期限内办理房屋权属转移登记的，双方另行协商”，但未明确双方另行协商约定的内容。

因该房产公司原因，李某某申请仲裁时未取得房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，李某某要求该房产公司支付商品房交付之日起90日即2011年12月1日至实际办证之日止的逾期办证违约金。违约金以购房付款总数为基数，按年利率6%计算。自2018年1月16日起，李某某等多名业主多次找到该房产公司，要求该公司为李某某等人办理房产证并支付违约金。双方就相关事宜始终未达成一致，李某某便依据合同中的仲裁条款向聊城仲裁委员会申请仲裁。

聊城仲裁办主任张建华介绍：“在商品房预售合同纠纷中，逾期交房及逾期办理房产证现象较为普遍，在合同中是否明确约定逾期办证的违约及违约损失计算方式成为案件审理的关键。”本案的争议焦点，一是李某某申请仲裁是否已经超过诉讼时效，二是李某某的仲裁请求是否应予支持。

根据相关法律法规，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在合同没有约定逾期办理房屋权属转移登记违约损失的情况下，应当以实际损失确定违约损失数额。此外，李某某负有举证义务，并应提供证据证明其产生的实际损失。否则自行承担举证不能的法律后果。

最终，经聊城仲裁委员会裁决，该房产公司收到裁决后10日内向李某某支付合理期限内的逾期办证违约损失，案件仲裁费用由该房产公司承担。

关于此案，聊城仲裁办仲裁科科长班新安介绍，当房产商逾期办证的事实查证属实，在合同没有约定逾期办理房屋权属转移登记违约损失的情况下，应当以实际损失确定违约损失数额。就办理房屋权属转移登记而言，不仅房产商要履行相应义务，在能够办理房屋权属转移登记之日起还需要购房者自行申请等，本案中确定该房产公司履行完毕合同约定的其单方义务以将能够办理房屋权属转移登记日期在小区内向李某某等业主予以公告为判断标准。本案的仲裁结果是以公平、合理原则和诚实信用原则为前提，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及平衡当事人之间的利益等综合因素，取得了良好的社会效果。

班新安介绍，近年来，因开发商迟延办理房屋权属证书引发的案件逐渐增多，仲裁请求多为要求开发商立即办理房屋权属证书和给付逾期办证违约损失两项。此类案件具有争议标的不大，但涉及人群较广等特点。在合同中没有明确约定违约金时，购房者应就实际损失进行证据收集和举证，班新安建议购房者在签署商品房预售合同时应就相关违约条款进行明确，对于模糊不清的指向性条款要求开发商释明或者补充说明，同时签署商品房买卖合同之前对开发商应提供的《竣工验收备案表》等房产资料予以确认，尽量避免因开发商手续不完整影响之后的房屋产权过户问题。