刘大汪在小区门外买了门面房，开了火锅店。饭店前的场地不大，仅有的几个停车位连自己店里的员工都不够用。一到饭点，顾客们发现店外已然停满车，便不再来就餐，车位紧缺，影响了店里的生意。刘大汪当即在小区买了15个车位。15个车位着实壮观。可，着实让其他人愤怒。

老张瞅准刘大汪在店里的时候进去了，“大汪，那15个车位是你买的？”刘大汪看着眼前这个才搬来没几天的中年男人，笑脸相迎：“是啊，哥，帅气不？咱有钱，看咱这火锅，真材实料，从不掺杂掺假，我不为挣钱，就为交朋友。您来尝尝不？”老张压制住想一巴掌呼过去的冲动，“我一个车位都买不着。你凭什么占那么多？”

刘大汪一听，既然不是来吃饭的，那就甭客气了，“凭啥？凭我有钱！你有钱你也买去。”

（文中人物均为化名）

背景

《中华人民共和国民法典》

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

点评

刘大汪买了15个车位，合理吗？民法典说，不仅不合理，还不合法。

民法典第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该条款是效力性强制性规定，这就意味着，如果没有满足业主的合理停车需要，比如，有的业主买不到车位，而有的业主一口气买了三四个车位，又或者开发商把车位卖给本小区以外的第三人，则该买卖合同无效，买不到车位的业主可以请求确认该合同无效。

“首先满足业主需要”可包括三个方面：

第一，开发商建小区必须按照规定的配置比例建设车位、车库。“配置比例”是指小区内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。如果开发商没有按照规划的配置比例修建车位、车库，那该小区就不能通过竣工验收，开发商的行为构成违法，小区也不能交付使用。

第二，配置比例小于或等于1比1时，开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出租或者出售给本小区业主以外的第三人，也不能将多个车位、车库出租或者出售给某个业主，因为这将导致其他业主的停车利益受到损害。车位、车库对于业主而言，并非享有优先购买权或优先承租权，所以如果开发商因为第三人出价更高而出租或出售给别人，那是肯定不行的。如果开发商违反规定出卖或者出租车位、车库，那么合理停车需求没有得到满足的业主，有权请求确认其买卖、租赁合同无效或终止。

第三，“满足业主需要”还包括：如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。

当然，如果按照配置比例，小区业主的合理停车需求已经得到满足，而此时车位、车库还有空余，则应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人或其他业主。

聊城市人民检察院 王克