李明想买个地下车位，他去物业公司说明来意，物业公司说：“有车位。”说罢，拿出一纸租赁合同。

李明说：“我要买车位，不是租车位。”

“车位就是卖给你，只不过，咱们得签租赁合同，租赁期是40年。”

李明心想，不对啊，既然是买卖，为什么要签租赁合同呢？

于是，李明去咨询法律专业人士。

“我想买个地下车位，可物业公司却要跟我签租赁合同。”

“地下车库是防空洞吗？”

“不知道啊！”

“你知道公摊面积吗？”

“不知道啊！”

“什么都不知道，就敢买？”

（文内人物均为化名）

背景

《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

点评

地下车位哪种能买，哪种只能租？这个问题可以从以下三个方面考虑。

第一，是否为人防车位。人防车位与其他车位不同，不属于业主共有，也不属于开发商所有。因开发商没有人防工程的所有权，不能擅自出售。擅自出售的，买卖关系不成立。但根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，开发商享有收益权，也就是说开发商有权将这种车位出租给业主。根据现行法律，作为人防工程的地下车库不应计入公用建筑空间，不属于公摊。

第二，如果不是人防车位，那就要看开发商是否将地下车库的建筑面积列入公摊面积或建设成本列入开发成本。如果车位建设成本列入开发成本，那么车位属于业主共有，一旦业主与开发商因此产生纠纷，则由开发商承担举证责任，即开发商必须提供证据证明自己并未将建筑面积列入公摊面积，且并未将建设成本列入开发成本，如果不能提供证据，就视为已列入。对于业主共有的车位，根据业主大会或业主委员会的委托，物业服务公司可以把车位出租给业主，收取租金扣除必要服务费后归入小区收益（主要是用于维修资金）。

第三，是否有“证”。如果既不属于人防工程，又没有计入公摊面积，则要看开发商是否取得预售许可证、不动产权证。如果其取得，则说明这部分车位开发商享有所有权，其有权出售。业主可以通过有效的买卖合同和办理过户登记取得所有权，真正拥有车位。

聊城市人民检察院 王克