■ 杜娟 张晓辉 谢倍倍

当前，随着“房住不炒”理念的逐步深入，房地产业从满足单一居住要求迈向满足多元居住模式的高质量发展阶段，居民住房在满足居住属性的前提下，逐步完善休闲、娱乐、购物、办公、绿色等多重属性要求。依托于省会都市圈的带动效应，聊城市在交通互联和产业协同方面成效显著，对房地产市场向高质量发展转型起到一定的促进作用。

2019年，聊城市住房和城乡建设局印发《公共租赁住房配租方案》，解决低收入家庭、新就业人员及进城务工人员住房困难问题，将建设的10个保障房住宅小区按照不同住房需求进行分类保障。2022年，聊城市人民政府印发《聊城市发展保障性租赁住房实施细则》，将新就业大学生、进城务工人员等新市民和青年群体纳入重点保障范围，进一步扩大住房保障覆盖面。后续经过持续完善，政策调控效应不断显现，保障性住房的发展分流了部分刚性住房需求，对投资性住房起到了一定的抑制作用。

近年来，聊城市城镇化率逐步提高，一方面，新市民群体购买力有限，新增城镇人口更加倾向于保障房或租赁市场，另一方面，部分居民购买力提升，对住房的刚性需求降低，对改善性住房需求提升，供求关系发生变化。

以需求为导向，构建多层次住房供应体系。增量方面，重点增加中小户型和保障性住房供应。在土地出让环节提高中小户型配比，在高新区、开发区等新市民和青年就业集中的区域建设70—90平方米紧凑型住宅，缓解购房压力。加大人才公寓供给，在大学、国有企业等周边区域，可提供配套完善的租赁社区，并给予一定补贴。同时，考虑当前老龄化趋势，在新建项目中增加适老化户型，结合老旧小区改造增设无障碍设施，在成熟小区可适当开展“嵌入式”养老住房等。存量方面，可推动“商改租”“工改租”，改闲置的商业楼宇和工业厂房为长租公寓。

以产城融合为契机，构建“产业—城市—人居”协同发展新格局。在产业集聚区，以产业园区为试点，构建“产业社区+人才社区”双社区模式，在园区5公里半径内规划建设人才公寓、职工宿舍等差异化住宅区，并规划好配套设施，形成“工作+生活+休闲”15分钟生活圈。把握京雄商高铁建设机遇，以聊城西站为轴心规划建设TOD新城，采用“站城一体”开发模式，地上地下空间联动利用，实现交通换乘、商业办公、住宅社区一体化。

以品牌升级为牵引，构建宜居、养老、文旅等多维度供给体系。打造本土城市地产品牌，梳理“江北水城”文化IP，设计统一视觉标识和品质标准，培育一批标杆项目，形成品牌示范效应。实施产品差异化布局，针对青年刚需改善型住宅群体，突出“智慧+精装”，可适当与海尔、华为等品牌合作打造智能家居；针对老年群体康养型社区，可与市医院等三甲医院合作建设嵌入式护理站和健康管理中心，满足养老需求；针对文旅型社区项目，可整合本地文化资源，开发“温泉民宿+文化体验”类旅居产品，配套保底收益产权运营模式。同时，积极推动绿色建筑工程，提升住宅品质及质量。

（作者单位：杜娟、张晓辉，聊城市不动产登记中心；谢倍倍，茌平区自然资源和规划局。本文系2025年度聊城市哲学社会科学规划课题阶段性研究成果，课题编号：NDKT2025031）